皆さんは持ち家派ですか?賃貸派ですか?
最近の論調としては、日本は人口減少により空き家率も高く、リスクが高いため賃貸がベターという意見が多いように思います。(特に若い方)
一方、持ち家派の方の意見は、家賃を払うくらいなら自分の資産になる家を買いたい、賃貸よりグレードの高い家に住みたいという方が多く、どちらも一長一短。
加えて、個人の思想や、郊外の庭付き一戸建てで広々すみたいというライフスタイルの違いもあり宗教論争のように今だ答えは出ていないように思います。
ちなみに、ねこマンはもともと賃貸派でしたが、いろいろ考えて2018年にマンションを購入しました。理由は低金利であった事、転勤時にも貸せる家を選ぶことで家賃収入を得たかったからです。つまり、
としてマンションを購入しました。
この際、自分が検討していた項目が以下の本と近かったため自分の経験を交えてご紹介します。
前半は戦略的な家の選び方、後半は都内限定ですが主要駅ごとの特徴(学区、治安、利便性)などが紹介されていて、レアな良書なので一読の価値はあると思います。
尚、本内容は、家を1つの投資対象として考えた場合の個人的意見となりますことご了承下さい。
都心 VS 郊外
ねこマンの意見は、都心マンションです。
将来価値
庭付き1戸建ての家に憧れる方も多いでしょう。ねこマンもできればそうしたい。庭でハーブを育てたりガーデニングをしたり、七輪でさんまを焼いたりする生活に憧れます。
一方戸建ての場合、大半は木造です。日本の場合、木造の法定耐用年数は欧米より短く33年です。つまり、自分がリタイアする頃には価値が0になっているためです。
無論土地は残りますが、30年後の郊外の土地の値段がどうなっているかは誰にも分かりません。
マンションは法定耐用年数が長く、加えて流動性が高いため価値が0になることはありません。
流動性
大半のサラリーマンにとって国内外の転勤は避けられないでしょう。
ねこマンもその一人です。転勤に伴い売却すると言う方も周囲には多かった印象ですが、ねこマンの場合は不動産投資の側面で買っているので、賃貸に出すことを前提としております。
加えて、昨今の少子高齢化の加速で、従来型の大規模家族、核家族からさらに変化し、
・一人暮らし
・DINKS
・夫婦+子供一人
・子育てが終わった夫婦
といった世帯人数1~3人がボリュームゾーンとなっております。
そういった方々は、共働きも多く、病院、保育園、幼稚園といったインフラの整った都心物件を好むためです。特にお子様の小さい共働き家庭や、高齢夫婦は病院や、育児施設が整った地域を圧倒的に好む傾向にあると思います。この流れは今後も加速することはあっても逆行することはないでしょう
駅近 VS 駅から遠い
これは誰が見ても駅近ですね。
当然、駅からの距離と物件価格は当然反比例しているため安い物件が欲しいなら後者を選ぶとなりがちです。ただし、昨今の消費者行動を自分に当てはめて考えて見て下さい。
まず家を探す場合、SUUMO等のスマホアプリで探しますよね。その場合、各種条件を入れますが、重要なキーに駅からの距離があります。特に最近の世代は、通勤に時間をかけたくないという人が増えております。
加えて、物件数は距離の二乗に比例して増えていきます。
これは円の面積を考えれば分かります。仮に賃貸に出そうとするとそれだけ競合が増えて借りてが付きづらくなってしまいます。
つまり、賃貸に出す時徒歩5分と徒歩10分では競合が4倍に増えてしまい貸しづらくなってしうのです。この際、
駅といってもバスの停留所から近いというのは避けて下さい。
バスの停留所で検索する人はいませんし、そもそもいつ消滅してもおかしくないからです。
60㎡ VS 70㎡
ねこマンの意見は、60㎡ です。
大半の人は広々した家に住みたいと思います。ただ、昨今のインフレによる不動産高を考えると70㎡は高すぎます。(都内では築20年で7000万円程度でしょうか)。5年前は不動前で6000万円でしたが・・・
上述の通り、本記事はDINKS、単身、子供1人世帯を前提としております。子供1人夫婦3人家族であれば、多少手狭ではありますが60㎡でも十分住めます。(夢の書斎はあきらめましょう)
また、子供が大きくなったら個室が必要となる可能性がありますが、その期間はせいぜい
中学から高校、もしくは大学と6~10年
でしょう。そこに合わせて広い家に住むとそれ以外は余剰スペースを持つこととなり、コストがかかります。その年代だけ、家を賃貸に出し、広い家を借りれば良いのです。
子供の個室が不要な時期の方が長い訳なのでそこに合わせた家を買い、コストをミニマイズするという考え方の方が合理的だと思います。また、家が広いといろいろな家具、調度品を置きたくなり無駄に物が増えるリスクもあります。
如何でしたでしょうか?
今回は、以下の本にインスパイアされ、自分が実際に家を購入した経験を踏まえた記事でした。
この本は現代の日本には合った戦略的な住宅本です。
また、東京にお住まいでしたら主要駅ごとの特徴も記載されているため(学区等・治安・施設等)是非一度読んで見て下さい!
不動産含む投資戦略は以下でも記載してます。
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